勇于向銀行借貸的5个理由

是不是没有钱又想投资房地产，才需要向金融机构借钱？现金足够的人，是不是都不该借钱来买房子？首先，我要强调的是我不是鼓吹大家胡乱借钱。也许你不需要（借钱），但是不妨探讨一下这些借钱理由，说不定对你有帮助。要探讨借不借钱的问题，有好几方面必须先厘清和计算好，再考量借与不借，以及两者间的利与弊。以下，我简明列出5大理由，也是借钱的5大考量，让大家参考参考。

时间效应
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你可以不认同，但每一项列出的理由都是关键；但我也要强调，这文章不是鼓吹大家胡乱借钱。假设你可能需要5年时间，储蓄10万令吉，但如果购买合适产业，1个月内就可以贷款10万令吉。因此，你可以从今天起，展开投资旅程！假如听从父母那些“努力工作、努力存钱”的忠告，相信要在5年后，才可以开始投资。

杠杆作用

然而，若你现在贷款，说不定5年后，就有数十万令吉了。
举个例子，购买一间公寓要价10万令吉，付1万令吉首期，贷款9万令吉。假如屋价上涨10%，这相等于9倍杠杆系数。假设屋价在1年后增值10%，你打算趁机脱售。产业脱售价为11万令吉，解决9万令吉贷款，入账2万令吉。基于贷款关系，回酬率相等于100%；倘若以现金购买产业，回酬率仅10%。我想说的是，杠杆作用是一把双刃剑！如果我给某人一块土地，不教他如何处理，他可以卖给别人吗？是有可能的。再打个比方，我给某人一块土地，并提供所有资讯与指导，教他如何处理，他将会做得非常妥当。总括而言，这并不是杠杆作用好或坏的问题，而是看你懂不懂得处理。

净值累积

随着时间的推移，就算你什么都没做，通货膨胀都会把产业价格推高。因此，我们常常听别人说：“不要等待买产业，应该买了产业才等。”随着时间慢慢过去，我们的负债和贷款也随之降低。在资产价值增加以及负债减少的情况下，净值可能增加2至5倍。试想一想，当你购买产业时，唯有在资产价值增加时，你才可从中受惠。

分两种贷款

很多人没有意识到有两种贷款；第一种贷款是购买房屋自居，称为自己的贷款；第二种贷款是购买投资产业出租，称为投资产业贷款。为了简单起见，假设投资产业为零现金流，租金收入用来偿还银行贷款。换句话说，你解决自己的贷款，租客则帮你偿还投资产业贷款，两种贷款均取决于各自的赚钱能力。假如日后你的赚钱能力有变，自己的贷款将会陷入困境。不过，若租客陷入财务困境，你可以找过另外一个租客。相比之下，自己的贷款风险比较高，因为这取决于你的赚钱能力。

通胀影响银行贷款

现在，10岁小孩每天都有5令吉零用钱。相比40年前，10岁小孩的零用钱只有5仙。想象一下，今天的5令吉在40年后是多少钱？它将是500令吉！这就是通货膨胀。很多人都没有意识到通货膨胀也会影响银行贷款；举个例子，100万令吉贷款，5%利息。基本贷款利率（BLR）是不同的，但是我保守估计为5%。
根据这个贷款，每年的分期付款共7万500令吉，乘以25年，需要支付银行177万令吉。这听起来要偿还很多钱，父母一定认为你发疯了。但是他们以及很多人都没有意识到，你现在欠银行177万令吉，打算马上还清吗？不是，你是在未来25年内，每年偿还7万500令吉。假如把通货膨胀率计算在内（假设通胀率为4%），未来偿还的数额只是值得110万令吉。也就是说，贷款100万令吉，每年偿还7万500令吉，达25年，但当计算通胀率后，只是偿还110万令吉而已。若通胀率高于5%，你就是在赚着银行的钱！

家庭通胀率平均6%

实际上，很多家庭的通胀率都在6%左右。贷款100万令吉，就算利息是5%，只需要偿还90万7000令吉。
那么，银行知道这个情况吗？
我想说的是，超过90%的银行都没有察觉这个情况。
我曾经在一些银行的办公室举行座谈会时，向银行家提过上述情况。
银行也有通胀，例如雇员薪金及租金每年都在增加。如果他们在未来20至25年提供贷款，而你把通胀计算在内，银行实际上是亏钱的。
非官方通胀率2因素造成
另外，很多人都不知道有两种通胀率。第一种是由政府告诉我们的，称为官方通胀率（一般用消费价格指数，即CPI来衡量），目前为3%；第二种则是非官方通胀率，一般介于4至8%。
非官方通胀率由两个因素造成，生活方式及孩子的生活方式。
惟孩子的生活方式则不在控制范围内。假设你的通胀率为4%，孩子为8%，平均为6%。
这意味着两件事情。第一，你的所有投资回酬必须是6%，或者与非官方通胀率一样。信托基金的投资回酬仅介于8至10%。如果你的通胀率为6%，这不是很舒适的杠杆作用。
第二，如果贷款100万令吉，利息为5%，通胀率为6%，需要偿还银行90万7000令吉。这就是你如何在赚着银行的钱。See more