Thursday, June 13, 2013

Japan Tries To Walk Out The "Lost Decade"

My regular article in United Daily News on 13-6-2013.

Friday, April 26, 2013

Lim Guan Eng - My Facultymate At Monash University, Australia

Lim Guan Eng, Chief Minister of Penang, was in Sibu speaking at a ceramah with a turnout of more than ten thousand.  He is simply a crowd-puller!

When I was in Year 3 at Faculty of Economics & Politics,  Monash University,  doing my Bachelor of Economics majoring in accounting, Lim Guan Eng was there in Year 1 undertaking the same course.  That was way back in 1980.

Soft-spoken and shy-looking, Lim Guan Eng then was commonly known to the Malaysian students as Lim kit Siang's son.

I used to see Lim Guan Eng in Student Music Room on Level 1 of Student Union Building during lunch break enjoying some fine music.

In 1980, Lim Kit Siang was in Monash University giving a high-powered public forum on Malaysian politics at Rotunda Hall.  The hall that evening was packed with a crowd of more than 500.  I noticed Lim Guan Eng sitting at the front row giving his father some moral support.

Monday, April 15, 2013

理财也要火眼金睛



近年来,投资理财虽已成为百姓日常生活的重要组成部分,但随之而来的一些理财“陷阱”,也往往令人防不胜防。

替人担保受牵连替人担保是很寻常的事,但切莫认为给他人做担保只是签个字、盖个章,自己没有多大责任,实则不然。拿民间借贷来说,若为借款人做担保,一旦后者故意拖延还款,首先受牵连的就是担保人,欠款就得由你去“顶”。
...
假币蒙混落圈套在银行大力宣传下,很多人掌握了辨别假币的方法。于是,一些诈骗者或在光线较暗处付假币,或在整捆钱中夹杂假币购物蒙混过关,或利用人们的贪小心理,或使用在我国不可兑换的外币冒充美元、英镑进行诈骗。若对外币知识比较匮乏,就容易落入圈套。

高息存储不兑现现在一些地方出现“互助组”、“基金会”等非法吸储机构,尽管利率高于银行,但百姓在这些机构存款并不受国家法律保护。一旦后者无法兑现甚至卷款而逃,存款人就会竹篮打水一场空。

存单抵债受损失作为银行给予储户的惟一合法支款凭证,存单不可背书转让。然而,一些别有用心者却在向他人借取现金后,故意将写有自己姓名的未到期存单转让给不明就里的出资者抵债。倘借款人到银行将存单挂失后再取走存款,出资者就只能承担损失了。

存单质押抵债务时下,许多银行开办了存单小额质押贷款业务。有些人便向他人借存单,向银行质押贷款。出借存单者或许以为,这不过是借一张纸,其实借存单和借现金一样,倘若贷款者到期不还贷,银行有权将存单支取用于抵债。

半额兑残诈钱财一些地区常有“好心”的小商贩走街串巷,为持有缺角等表面少量破损残币的人半额兑换。从表面看,他们是为民做好事,实际却是利用人们不懂此类残币可去银行全额兑换,以此诈取钱财。

以上是六种较常见的诈骗手段。若要更好地防范理财风险,还得多掌握基础金融知识。同时,若情况不明,切莫轻信他人,为了面子或蝇头小利滥用个人信用。只有加强防范意识,才不至于落入花样翻新的理财“陷阱”。
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Wednesday, April 10, 2013

成功需要“十商”

1. 智商(Intelligence Quotient,IQ)o.o
---对知识掌握的能力。

2. 情商(Emotional Intelligence Quotient,EQ)
---管理自己情绪和处理人际关系的能力。

3. 逆商 (Adversity Intelligence Quotient,AQ)
---面对逆境承受压力的能力。

4. 德商 (Moral Intelligence Quotient,MQ)
---个人的道德人格品质。

5. 胆商 (Daring Intelligence Quotient,DQ)
---个人胆量、胆识和胆略的度量。

6. 财商 (Financial Intelligence Quotient,FQ)
---理财与投资收益能力。

7. 心商 (Mental Intelligence Quotient,MQ)
---保持良好心理状态的能力。

8. 志商 (Will Intelligence Quotient,WQ )
---个人的意志水平与志向。

9. 灵商 (Spiritual Intelligence Quotient,SQ)
---对事物本质的灵感、顿悟与直觉思维能力。

10.健商 (Health Intelligence Quotient,HQ)
---对健康的意识与知识。

Friday, April 5, 2013

一位年輕男董事長的53個忠告

無論你是男人,還是女人,做人想成功,下面就是你必須要參考的,看完一定分享善緣!

第一種能力——心態管理
...
1、學會控制情緒壓力
生活不會一帆風順,只有童話中的公主和王子才能享受永恆的快樂。現實總是充滿了挑戰,有樂趣也有痛苦。但是,無論男人們有多少“難”,有多少“苦”,生活還是要繼續,勇敢面對生活的挑戰,努力適應環境,調整自己的情緒,才是男人們應該做的。

2、治一治“紅眼病”
許多男人或多或少的有點“紅眼病”,別人都成功,而且別人的成功看起來都特別容易,其實,如果你加倍努力,所有的一切你都能做到。

3、永不言敗
男人在人生的奮鬥旅途中,經常會遇到挫折和失敗,如果喪失自信心,不僅會帶來更大的失敗,而且還常常釀成人間悲劇。相反,只要充分相信自己,堅信挫折、困難都是暫時的,並以永不言敗的精神繼續拼搏,就能等到雲開霧散的那一天。

4、受人尊敬
一個堅強的男人是受人尊敬的男人,經受住一番風雨洗鍊的男人會是一個生機勃發精彩無限的男人,成功是他的囊中之物。

5、忍耐是男人的基本功
我們不可能每時每刻都稱心如意,在逆境中堅持忍耐而不忘目標與責任,是作為一個男子漢大丈夫的基本功。

6、敞開你的“野心”
心有多大,你的舞台就有多大,一個成功男人和平庸男人心態的最大區別,在於是否有干大事的“野心”。

7、信念使男人變的更強大
成功與失敗往往在一念之間,越是在關鍵時刻越是如此,許多體育比賽的勝負不止一次證明了這一點。這一念之間的區別是怎麼來的呢?完全取決於你的信念。

8、大丈夫必須忍辱負重
當面臨的問題與你的原則相背而又不得不面對時,是硬碰硬,是逃避還是屈服?作為男人,答案只有一個:大丈夫必須忍辱負重,能屈能伸。

9、從容自若是男人的風度
一個把危險置之度外,泰山崩於前也面不改色的男人,能保持較好的勇氣和行動能力,披荊斬棘,勇往直前。

10、將後悔轉化為教訓
每個人都會做出令自己後悔的事,但對男人來講經常的後悔,是對自我的一種否定,也會引起他人對自己的否定。更是時間的浪費和戰機的貽誤。經常後悔意味著經常決策失誤,考慮問題欠妥、不成熟、不堪重用。聰明的男人能經常反思,將後悔轉化為深刻的教訓,來指導今後的路。

11、將憤怒的壞事變成好事
憤怒是大多數男人再生活中經常遇到的一種情緒,它是一種正常的生理反應,但是,它歸根結底仍然只是內在於我們自身的力量,我們應當成為自己情緒的主人,而不是被它所主宰。

12、微笑面對一切
“天將降大任於斯人也,必先苦其心志,勞其筋骨,餓其體膚,空乏其身,行拂亂其所為,所以動心忍性,曾益其所不能。”所以,誰想成功,都得經過一番坎坷,既然坎坷不可避免,以消極的心態迎接豈不是得不償失嗎?男人想成功就必須樂觀生活。

13、走積極的人生之路
一個男人能否喚起心中的激情,擁有積極的心態,很大程度上決定了他的人生之路。

14、在爭論中以退為進
衝動不理智的男人長和別人爭的臉紅脖子粗,堅持自己是辯論的勝利者,這是一種極其愚蠢的做法。

15、以堅韌不拔的精神迎接挑戰
挫折和困難是男人在職業生涯中常有的事,因為我們行走的道路本身就坎坷不平,暗藏著許多意想不到的危險,所以想成功的男人必須擺正自己的心態,以堅韌不拔持之以恆的精神迎接每一次挑戰。

第二種能力——善於學習

16、做個有才學的男人
評價男人的標準有很多種,相貌也好,財富也好,修養也好,等等,這些都很重要。但這些條件都沒有另外一條顯赫,那就是才學。一個成功男人,一定會廣納廣收,從不同的知識層面充實自己才會得到別人的真正尊重。

17、用學習來促進自己
我們大家所需要的,就是去學習我們需要學習和應當學習的東西,並且把它學好。通過這樣的不斷的學習來促進自己,以適應社會的發展。

18、讓學習改變你的命運
男人想改變命運就不能無動於衷,要成功就要不斷地改變自己,須學習、學習再學習,永不要滿足於現狀。

19、要有特殊“武器”
一個擁有專門知識的男人,猶如擁有一種特殊“武器”,可以通過不同的方式及途徑,提供自己獨特同時而又卓有成效的服務,以達到幫助他人克服困難,提高生活素質,發揮自身潛能,達到設定的目標。

20、做時代的弄潮兒
“時勢造英雄”,當今的時代是知識經濟的時代,出現了一批領導知識經濟潮流的知識英雄,他們是新的財富擁有者。他們是新技術的發明者,也可能是知識產品的創造者,或者是知識經濟企業的領頭人。他們均是走在知識經濟前列的知識英雄。

21、高貴氣質由知識而來
一個男人能否成功,關鍵在於你平時是否把大部分精力投入到學習中去?是否為提高自己的能力和素質而不懈努力?是否培養成高貴的氣質?

22、“借別人的學費學習”
學習要講究方法,一個好的學習方法能起到事半功倍的作用。向你值得學習的人學習,便是最聰明的學習方式。

23、不斷超越自己
成功的過程是一個成長的過程。每一項成績,每一個榮譽並不代表你所能達到的最高點,只是你能力的一個證明。只要不斷超越自己,才能到達事業的最高峰。

24、男人必讀的四本書
男人要成就事業,要學會如何去看待生活,如何做人,如何做事,而這要求你靜下心來認認真真地讀幾本好書。《三國演義》、《平凡的世界》、莎士比亞的四大悲劇、《約翰·克里斯朵夫》

25、為自己挖口“深井”
人性有一種無可救要得弱點,這個人性的共通點是得過且過苟且偷安。男人只要克服這個弱點,擠出時間比別人多學點知識。才能在殘酷的競爭中立於不敗之地。

26、天道酬勤,勤能捕拙
如果一個男人真正認識到自己能力不足,那麼為了生存,也只有通過“勤”才能補救,如果每天痴心妄想,出人頭地是不可能的事!對能力真正不足的男人來說,“勤”便是花比別人多好幾倍的時間和精力來學習,不怕苦不怕困難,也只有這樣,才能成就一番事業!

27、專心致志才能有為
知識經濟的突出特點就是掌握知識運用知識,利用知識創造財富。但是根本問題是我們如何掌握知識?現代社會聲色犬馬,各種信息刺激人的意識,容易浮躁不安,只有專心致志的男人才能成為真正的時代英雄。

28、敢於懷疑一切
在知識的海洋里,不僅有乾淨的水,還有大量泥沙,甚至濁浪排空,所以,所謂在知識海洋里會游泳,就是能夠以一種懷疑的精神去學習,這樣就能夠辨析真偽,獲得真知。

29、活到老,學到老
一個男人要想在知識與能力上永遠富有競爭力,要在社會變革中,與時俱進,適應生存環境,取得人生成功,就要終生堅持學習。

第三種能力——開拓創新

30、劈開思維的枷鎖
在成功男人的字典里,最醒目的字眼便是“創造”,內涵最豐富的也是“創造”。創造力旺盛的人是生活的強者,每一個想成功的男人都要富有創造力。

31、創新——男人事業騰飛的推動器
善於創新就要抓住機遇,敢於冒險,建立自己的企業,並用創造力使它生機勃勃,活力無限。
創新不能求快,需要慢慢的培養,它來自我們平時所受的教育,更來自實踐經驗,沒有從天而降的創新,也沒有平白無故的新方法。

32、千百年的歷史證明:事業上有所成就的人,在於不斷追求,不懈努力。

33、男人要善於“獨出心裁”
面對激烈的競爭,想成功的男人必須尋找新的突破口,獨闢蹊徑,才能在諸多競爭對手中脫穎而出,找到真正屬於自己的世界。

34、把創新當成一種習慣
開創一個新世界必須醞釀你的創新思維能力,把創新當成一種習慣,要記住,創新是神,它會給你帶來奇蹟。

35、貴在“與眾不同”
“我本人與瘋子唯一的不同之處就是我不瘋。”

36、培養創新思維的方法
創新沒有現成的模式,創新的頭腦也不是與生俱來,所以學習和發現就成為頭等要事。

37、從小事中尋找創新靈感
小事中往往隱藏著新事物,成功的契機,成功男人善於從日常生活的小事尋找創新的靈感,從而做出非同一般的事業。

38、你也是“創造家”
在當今,創造活動已不再是科學家、發明家的事,已經深入到普通人的生活中,很多人都可以進行創造性的活動,生活、工作的各個方面都可以迸發出創造的火花。人們在事業上的新的追求、新的理想、新的目標不斷產生,在為新的事業創造奮鬥中,實現了這些新的追求、理想、目標,就會產生新的幸福。

39、
法國美容品製造師伊夫·洛列是靠經營花卉發家的,他在一次新聞發布會上感觸頗深地說道:“能有今天,我當然不會忘記卡耐基先生,他的課程教給了我一個司空見慣的秘訣,而這個秘訣我經常與它擦肩而過,但過去卻未能予以足夠的重視,也沒有把它當成一回事來對待。而現在我卻要說,創新的確是一種美麗的奇蹟。”

第四種能力——推銷自我

40、“人生無處不推銷”
現代社會是一個推銷社會,我們每個男人都需要推銷,我們每個男人都在從事推銷。我們無時無刻不在推銷自己的思想、觀點、產品、成就、服務、主張、感情、等等。根據西方推銷學者的說法,這個世界是一個需要推銷的世界,大家都是不同形式的推銷員,每個男人都要推銷某種東西,不管你是否喜歡推銷。

41、讓自己“高雅”起來
男人要推銷自己,首先要做一個高雅的紳士。高雅是一種情趣,更是一種精神面貌,男人的“雅”是男人的性格、氣質、文化水平、道德修養的外在寫真。

42、男人要有風度
男人要有風度,風度是男人的外在表現,要成就事業的男人就要有風度。風度不僅包括男人的相貌、舉止言談,還包括男人的作風姿態。不同的男人,有不同的風度美。比如,有的人瀟洒,有的人文靜,有的人詼諧幽默,有的人文雅高貴,有的人熱情似火,千差萬別,各有特色。

43、推銷自己——你有魅力資本嗎
成功的男人有一種天生的本事,那就是在哪裡他們都能成為中心人物,很快就能把自己的魅力推銷出去,能縮短與周圍人和環境的距離,彷彿他們天生屬於這裡,而世界也是為他們所有。

44、展現你的魅力
成功的男人會展現自己獨特的人格魅力,同樣也會展現非凡的魄力。他在不能擁有時,會適時放棄;而他想更好的擁有時,一定會放棄一些。放棄是一種態度,一種策略和手段。有魅力的男人懂得,其實放棄就是為了更好的擁有。

46、要有挑戰一切的魅力
挑戰是男人的風度,男人的魅力,若非一番寒徹骨,哪得梅花撲鼻香,由挑戰而來的命運更輝煌,更精彩。

47、改變自己才能推銷自己
現在,我們的生活正在發生變化,我們面臨著殘酷的競爭,如果不改變過去的生活習慣,按照過去那樣自我界定,你就會被這個世界淘汰。

48、推銷自己就要學會說話
推銷你自己,就是要讓對方接受自己,如何才能讓對方接受自己呢?你必須運用語言藝術打動對方的心。

49、成功男人必備的10種人格
人處於複雜的社會關係中,一個想要成功的男人必須學會面對不同的人或者各種各樣的關係,人格魅力的吸引成為重要因素,一個沒有成熟人格的男人是很難成功的。

十種人格:⑴、自我意識擴大⑵、和他人關係的成熟⑶、情緒的安定⑷、面對現實的知覺、技能⑸、自視客觀——洞察和幽默⑹、統一的人生哲學⑺、取人所長補己之短⑻、不能諉過於人⑼、寬容待人表真誠⑽、把握好自尊的彈性

50、做個果斷的男人
優秀的男人大都性格果斷,多謀善決,從不拖泥帶水,優柔寡斷。這樣的男人令女人仰慕,令男人敬佩,令阻礙為他們讓路。

51、誠信是推銷自己的唯一法寶
你希望別人怎樣對待自己,你就應該怎樣對待別人。請交出真誠吧!因為真誠,我們才能取得別人的信賴和信任;因為真誠,我們才可以收穫一份意外的驚喜;因為真誠,我們才可以走入人生的不如意;因為真誠,我們才可以成為真正的智者。

52、“自吹自擂”也無妨
謙虛是一種美德,但推銷需要表現,這看似矛盾,其實不然,適當的表現也是推銷自己的一種方法,只有過分的表現才會影響到推銷自己。

53、推銷自己是你終身的職業
在男人的一生中,會遇到各種各樣的挑戰,存在很多希望,也存在各種危機。要度過這種危機,你就要用全部智慧去應對,這個應對過程就是向世人展示自己的意志與才能的過程,也就是推銷你自己的過程,你也就是在這個過程中實現了自己生命的意義。

Tuesday, April 2, 2013

黃金是未來十年保護你財富的最佳工具

黃金自2011年8月的1900美元見頂後,已下跌20%,至今長達16個月了。金價頹靡不振使得黃金多頭人心渙散,黃金牛市終結或即將迎來更大暴跌的言論充斥市場。但是,如果你注意金價這16個月的跌勢,你就會發現其實它只在1500-1800美元間起落,和一般熊市走勢完全不同。也就是說,它在這個價位得到相當的基本面支持。

黃金的基本面分析多為經濟學家和投資者所不知。因為他們多數都是被國際銀行集團洗腦的一代,對黃金充斥著莫名的偏見而不自知。要解釋為何黃金價格自見頂下跌後卻不繼續暴跌,而老是在1500-1800盤整起落,黃金的生產成本可以告訴我們答案。

據GFMS計算,2011年黃金生產成本比2010年還增長了22%,全球平均總成本為每盎司1044美元以上。至於2013年的現在,黃金生產總成本在通脹影響下恐怕已經是每盎司約1200美元。個別如黃金生產大國的南非,它的黃金生產成本更高於平均。實際上,這十二年來無論是黃金還是白銀,其價格和生產成本都是同步增長的,並沒有出現價格遠遠拋離生產成本的狀況。可這十二年來「黃金泡沫論」卻隨著金價上漲風雨相隨。這些言論都有一個共同點,就是說不出一個價值衡量指標來支持黃金泡沫的理據,只是一味指黃金是泡沫。

白銀比黃金更加受到華爾街的人為抑制,所以導致白銀礦商長期業績表現極差,虧損連年更是常事。從2001年銀價上漲四、五倍後,銀礦商才能逐一擺脫虧損困境,單從這點就可看出白銀價格受到何等嚴重的抑制。白銀開採量是黃金的十倍,七成用於消耗,黃金消耗極少,但過去幾十年來,金價卻是銀價的五十倍,白銀的低價是不合理的。

截至2012第三季,經營效率最好,全球產量第四的銀礦公司Pan American Silver的白銀生產成本是19.73美元一盎司。雖然多數金銀礦公司沒有在財報中披露真實的生產成本,可從年報中估算,以白銀為主的全部礦產公司的平均成本估計約24-25美元一盎司。黃金和白銀價格的上漲並非炒作,背後是有真實的成本推動因素支持的,金銀價格並沒有出現遠遠拋離成本的引力範圍之外。

本來就是稀有金屬的金銀存量經歷了一百多年大規模開採,如今儲備十分有限,新礦床發現稀少,每噸品味也一直在下跌。黃金的礦產量峰值是1999年,至今尚無法創新高。無論是黃金還是白銀,其供應極度依賴二級市場的舊金銀回收。目前這回收的規模高達總供給的四成,也就是說,真實的生產供應早就無法滿足需求了!白銀供應缺口更嚴重,早在1942年起白銀礦產量就無法滿足工業需求了,這個供應缺口至今未能解決,只能靠舊有的存量供應和回收舊銀補充。這也是為何金銀進入十二年牛市以來,價格雖然上漲五、六倍,產量也難以提高的重要原因所在。

長遠來看,要鼓勵銀礦公司繼續堪探、或緩衝資源的消耗速度,需要一個健康的利潤率。從生產成本的角度得出的結論,清楚顯示黃金白銀現今價格根本沒有泡沫,而且還是屬於低價狀態。如果這樣也算泡沫,那我真不知還有什麼東西能夠稱得上便宜了!

黃金是個簡單到不需管理的投資,只要買了,收藏起來,不理它五至十年就對了!黃金購買力不會貶值,過去它可以買到多少桶油,現在也一樣可以。雖然黃金不生息,但是卻可以保護我們的財富不像銀行定存那樣受通脹掠奪。作為理財,每個家庭其實都該儲蓄一些黃金作為最後的防線。

黃金下跌16個月之久,除華爾街蓄意打壓的因素外,其實也是正常的調整。1970年代的黃金牛市調整期也長達16個月,跌幅高達40%,現在不過20%。1970年代高達40%的調整,加上美國在1976年的《牙麥加協議》蓄意將黃金去貨幣化,黃金牛市崩潰的言論可畏鐵証如山。可結果呢?黃金觸底反彈,漲幅高達800%,根本原因就是美國不斷的量化寬鬆所導致。紙幣一印多必然出現通脹,這是經濟原理。

自國際金融危機迄今,歐美發達國家已大大突破了歷史上任何一次危機所企及的政策寬鬆底線。美聯儲先後實施了四次量化寬鬆政策,歐洲也有兩輪長期再回購操作(LTRO)之後,英國寬鬆政策不斷加碼,日本央行更是明目張膽讓日圓貶值,連續實施了十一輪量化寬鬆政策。這四大央行的資產負債表都擴大了三、四倍,任何指望這些國家停止貨幣擴張都是妄想。

歷史清楚證明,一但走上了印鈔的絕路,印鈔大業是絕不可能停止的,這是法定紙幣的宿命,猛印鈔其實也表示經濟問題比你我表面所知的還嚴重,不然又怎會一直寬鬆不斷呢?

政府往往只會解決短期問題而忽視長期風險,先印鈔解決當前的困難。至於後遺症是未來繼任者的問題,只求我在位時不出事就行了。就是這種政客心態,才導致布雷頓森林體系坍塌至今,世界各國的貨幣購買力都貶值了90多%。儘管本次G20財長和央行行長會議承諾全球不會陷入「貨幣戰爭」,都只是說說而已。全球貨幣競相貶值的鬥爛戰爭已經打響,在惡性通脹失控前,這些發達經濟體都不會結束印鈔。

在國際舉起印鈔大旗的背景下,黃金白銀的短期價格雖然波動,但是長期價格上升是絕對可預期的。只要印鈔大業不停止,黃金白銀絕對是值得長期儲蓄的真正貨幣之王。

Monday, April 1, 2013

勇于向銀行借貸的5个理由



是不是没有钱又想投资房地产,才需要向金融机构借钱?现金足够的人,是不是都不该借钱来买房子?首先,我要强调的是我不是鼓吹大家胡乱借钱。也许你不需要(借钱),但是不妨探讨一下这些借钱理由,说不定对你有帮助。要探讨借不借钱的问题,有好几方面必须先厘清和计算好,再考量借与不借,以及两者间的利与弊。以下,我简明列出5大理由,也是借钱的5大考量,让大家参考参考。

时间效应
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你可以不认同,但每一项列出的理由都是关键;但我也要强调,这文章不是鼓吹大家胡乱借钱。假设你可能需要5年时间,储蓄10万令吉,但如果购买合适产业,1个月内就可以贷款10万令吉。因此,你可以从今天起,展开投资旅程!假如听从父母那些“努力工作、努力存钱”的忠告,相信要在5年后,才可以开始投资。

杠杆作用

然而,若你现在贷款,说不定5年后,就有数十万令吉了。
举个例子,购买一间公寓要价10万令吉,付1万令吉首期,贷款9万令吉。假如屋价上涨10%,这相等于9倍杠杆系数。假设屋价在1年后增值10%,你打算趁机脱售。产业脱售价为11万令吉,解决9万令吉贷款,入账2万令吉。基于贷款关系,回酬率相等于100%;倘若以现金购买产业,回酬率仅10%。我想说的是,杠杆作用是一把双刃剑!如果我给某人一块土地,不教他如何处理,他可以卖给别人吗?是有可能的。再打个比方,我给某人一块土地,并提供所有资讯与指导,教他如何处理,他将会做得非常妥当。总括而言,这并不是杠杆作用好或坏的问题,而是看你懂不懂得处理。

净值累积

随着时间的推移,就算你什么都没做,通货膨胀都会把产业价格推高。因此,我们常常听别人说:“不要等待买产业,应该买了产业才等。”随着时间慢慢过去,我们的负债和贷款也随之降低。在资产价值增加以及负债减少的情况下,净值可能增加2至5倍。试想一想,当你购买产业时,唯有在资产价值增加时,你才可从中受惠。

分两种贷款

很多人没有意识到有两种贷款;第一种贷款是购买房屋自居,称为自己的贷款;第二种贷款是购买投资产业出租,称为投资产业贷款。为了简单起见,假设投资产业为零现金流,租金收入用来偿还银行贷款。换句话说,你解决自己的贷款,租客则帮你偿还投资产业贷款,两种贷款均取决于各自的赚钱能力。假如日后你的赚钱能力有变,自己的贷款将会陷入困境。不过,若租客陷入财务困境,你可以找过另外一个租客。相比之下,自己的贷款风险比较高,因为这取决于你的赚钱能力。

通胀影响银行贷款

现在,10岁小孩每天都有5令吉零用钱。相比40年前,10岁小孩的零用钱只有5仙。想象一下,今天的5令吉在40年后是多少钱?它将是500令吉!这就是通货膨胀。很多人都没有意识到通货膨胀也会影响银行贷款;举个例子,100万令吉贷款,5%利息。基本贷款利率(BLR)是不同的,但是我保守估计为5%。
根据这个贷款,每年的分期付款共7万500令吉,乘以25年,需要支付银行177万令吉。这听起来要偿还很多钱,父母一定认为你发疯了。但是他们以及很多人都没有意识到,你现在欠银行177万令吉,打算马上还清吗?不是,你是在未来25年内,每年偿还7万500令吉。假如把通货膨胀率计算在内(假设通胀率为4%),未来偿还的数额只是值得110万令吉。也就是说,贷款100万令吉,每年偿还7万500令吉,达25年,但当计算通胀率后,只是偿还110万令吉而已。若通胀率高于5%,你就是在赚着银行的钱!

家庭通胀率平均6%

实际上,很多家庭的通胀率都在6%左右。贷款100万令吉,就算利息是5%,只需要偿还90万7000令吉。
那么,银行知道这个情况吗?
我想说的是,超过90%的银行都没有察觉这个情况。
我曾经在一些银行的办公室举行座谈会时,向银行家提过上述情况。
银行也有通胀,例如雇员薪金及租金每年都在增加。如果他们在未来20至25年提供贷款,而你把通胀计算在内,银行实际上是亏钱的
非官方通胀率2因素造成
另外,很多人都不知道有两种通胀率。第一种是由政府告诉我们的,称为官方通胀率(一般用消费价格指数,即CPI来衡量),目前为3%;第二种则是非官方通胀率,一般介于4至8%。
非官方通胀率由两个因素造成,生活方式及孩子的生活方式。
惟孩子的生活方式则不在控制范围内。假设你的通胀率为4%,孩子为8%,平均为6%。
这意味着两件事情。第一,你的所有投资回酬必须是6%,或者与非官方通胀率一样。信托基金的投资回酬仅介于8至10%。如果你的通胀率为6%,这不是很舒适的杠杆作用。
第二,如果贷款100万令吉,利息为5%,通胀率为6%,需要偿还银行90万7000令吉。这就是你如何在赚着银行的钱。
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